乐居新媒体 蔡德勇 发自成都

【资料图】

2023年春节过后，成都楼市迎来了一波小高潮，一些恐慌情绪有所蔓延。

在新房层面，不少项目的取证房源都销售一空，热点项目周末看房都要排队，天府新区一央企项目的看房车辆太多还导致周边道路堵车；成都住建蓉e办显示的备案成交数据也回到了春节前的水平。

二手房的回暖就表现得更为明显，贝壳找房的签约中心周末都是爆满的状态，其新增房源和新增带看都是显著高于此前同期；成交数据则更为直观，2月13日的备案成交量甚至突破了千套，1.28-2.13共17天的成交量达到了9178套。

在这种利好的行情下，已经有部分开发商收回了此前的优惠和折扣，部分二手房卖家待价而沽，因此就有一部分购房者开始慌了，担心房价会上涨，不断在打听近期会有哪些新楼盘入市。

至于改善客户最关注的楼盘，2023年也会呈现出一个相对集中放量的态势。

目前，成都已经进行了七次“限房价、定品质、竞地价”集中土拍。

2021年，由于国家宏观调控政策没放松，成都清水限价也比较厉害，限价没有超过三万一平米的，超过两万五一平米的土地全年也只有11块。

2022年，光第一次集中土拍就有18宗土地限价达到了两万五一平米，全年则多达81宗（不含限价超3万的地块）。限价三万，一直被认为是当前产品于价格的一个分水岭，2022年成交了21宗限价达到三万的地块，拿地的有国企、有民企，地块也有大有小，如下表所示：

清水限价三万的地块，最近成交的也已经过去两个月了，各地块的开发进度怎么样了？什么时候会开发入市？四川乐居进行了复盘。

1、中建映锦江——最先吃螃蟹

官网资料显示，中建西南院始建于1950年，成立以来已完成万余项工程设计任务，是中国同行业中成立时间最早、专业最全、规模最大的国有甲级建筑设计院之一。中建西南院设计过许多项目，但是自己开发的项目却不多：中建凤凰湖畔和中建映锦江等。

中建映锦江是锦江区上沙河铺街约21亩纯住宅用地，是中建西南院（四川）置业发展有限公司去年4月1日竞得的，清水限价30600元/平米，成交楼面地价15800元/平米。项目规划了4栋小高层住宅楼，总户数为265户。其中1号楼已于2022年12月22日取得预售许可证，带装修的单价29093-32228元/平方米，装修标准为2999元/平方米，房源64套，户型为约125平米的三室两厅双卫和约142平米的四室两厅双卫。

中建映锦江是成都首个限价3万+的入市楼盘，综合挂牌均价约30881元/平方米，没比清水限价高多少，实际销售过程中还有优惠，这意味着其清水价格还没达到最高限价。当然，这可能是操盘方采用“低开高走”策略，有待市场的进一步检验。中建映锦江1号楼从12月22日取证到今天，已经过去了一个半月，目前透明房产网的一房一价还显示仅两套处于“拟定合同”状态，其余房源均“可售”。同一天取证的龙湖三千云锦16套叠拼产品，已经销售了7套。

▲中建映锦江建面约142平米户型

2、成都交投大源23.5亩——目前限价最高的地块

住宅清水限价34500元/平方米，这是目前限价最高的地块，如果再算上装修标准和内部房源价差，可能有不少房源的单价会接近四万，坊间的关注度一直非常高。这块23.5亩的纯住宅用地，成交楼面地价也达到了22500元/平方米。

根据该项目的招标代理公告，项目总投资12亿元（包含土地款），总建筑面积约48000平方米。其中，地上建筑面积约34500平方米，地下建筑面积约13500平方米。计划2023年3月开工，计划工期为27个月。

据西南联交所公告，这23.5亩土地的开发公司成都交投桂善成实业有限公司已经挂牌增资，拟募集资金5053.95万元，增资新股东股权占比为50%，新股东应是中国房企30强以内的国有独资或者国有控股企业，且在成都的累计开发面积不低于200万平方米。该增资扩股项目将于3月15日截止。

3、鸿山牛王庙约10.5亩——鸿山翡翠府

住宅清水限价34000元/平方米，地处一环内，加之是进入成都不久的鸿山集团拿地，其关注度也不少。2月11日，鸿山翡翠府营销中心正式开放，预计项目会在2023年4月份左右入市销售。

据了解，鸿山翡翠府是鸿山集团“翡丽系”产品，定位高端，项目只有两栋楼，一栋高层，（26层，3梯6户）一栋多层（4层，1梯2户），房源共计166套。户型有100㎡、104平米的三室两厅双卫和130平米的四室两厅双卫。

4、三圣乡约108亩——话题十足的“3万+”地块

这108亩的命运还有些坎坷，经历过流拍，经历过股权变动，最终被华润置地控股。

这块土地的开发公司是成都华锦铭弘实业有限公司，最开始是由成都华锦联弘房地产开发有限公司（华发持股75%和锦江统建持股25%）独资，后该公司引入华润置地为控股股东（持股50.1%），并发布案名为锦江上院，出街广告都带着华润置地、华发股份、锦江统建三家企业的LOGO。

该地块的成交总价29.23亿元，清水限价为33000元/平方米，楼面地价为16800元/平方米，地块方正比较好开发打造。

规划资料显示，该项目是高低配，定位为“2023成都奢宅新标杆，迭新城市奢宅高度，致献塔尖名仕”。项目高层产品户型为169-194平方米，叠拼产品户型为194-224平方米。片区内还有华发统建锦江大院项目，销售成绩比较好，不知道锦江上院是否也会热销；锦江赋也可能是锦江上院的竞品之一。

5、中铁建蔡桥101亩和40亩——预计3月份开盘

中国铁建地产在成都打造了很多百亩大盘，比如西派金沙、新川樾、鹿溪樾府、双楠樾府、青秀城、西派城、西派国际、西派澜岸、北湖国际城等。2022年10月，在成都第三批次集中土拍上，中国铁建地产力压群雄竞得了两宗土地，清水限价都是3万+。

2023年1月，蔡桥101亩定名为中国铁建青羊樾府，置业顾问透露预计会在3月份开盘，项目营销中心即将开放。

青羊樾府住宅清水限价为31500元/平方米，成交楼面地价为16400元/平方米，项目规划为126-242平方米的小高层住宅24栋，总共1002户，T2，精装标准为三千元每平米，具体产品有建面约128、143、185平米的四房，建面约167、193、242平方米的跃层。

蔡桥40亩定名为中国铁建锦樾，住宅清水限价也是31500元/平方米，成交楼面地价为15500元/平方米，规划总户数为481户，11栋小高层住宅，T2纯板式结构，具体产品为建面约126平米和143平米的四房，也是预计3月底开盘。

6、中瑞天悦省体片区39亩——新绿启境

武侯区一环路南三段16号约39亩纯住宅用地，是目前成都“限价3万+”地块中成交时间最早的，其住宅清水限价为30500元/平方米，3.0的容积率也是纯住宅“限价3万+”地块中最高的。中瑞天悦也是足够幸运，才在抽签环节抽中了该地块，但他在成都的操盘项目并不多（郫都区天琅与神农千屿、彭州市天玺），其高端住宅开发实力有待市场检验。但无可否认的是，这块土地的地段非常的好，喜欢居住在老城区的购房者相当关注。

▲新绿启境效果图

写在最后

总结而言，21宗“限价3万+”土地：其中有三宗商兼住的地块，其整体市场动作要落后于纯住宅地块；12宗土地已经可以从公开渠道查到案名和基本信息；有9宗土地还没有发布案名；成都本土国企的市场动作要滞后于央企。

已公布案名的清水限价3万+的地块

此外，清水限价不等于销售房价，当市场没有购买力的时候，再高的房价都犹如空头支票。不论限价多少，购房者最终还是要看楼盘地段、配套、产品和服务，这才是房企的核心竞争力。

（制图：克而瑞四川）

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文章来源:乐居新媒体

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